Quem compra ou vende um imóvel se depara com um imposto que pode pesar no orçamento. É o chamado ITBI. Hoje vamos esclarecer todas as dúvidas sobre ele, e a importância de um planejamento tributário.
Antes de mais nada, é importante sabermos ao certo do que se trata esse imposto. A sigla ITBI se refere ao Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele é cobrado em nível municipal, isto é, pela prefeitura da sua cidade.
Sempre que acontecer uma transmissão de propriedades, independentemente de ser por compra, por venda, por cessão de direitos, por permuta ou por qualquer modalidade que envolva dinheiro, há a cobrança do imposto.
Esse tributo só não ocorre se a transferência se der de maneira gratuita. No entanto, nesses casos, há outro imposto chamado ITCMD – Imposto sobre Transmissão por Causa Mortis e Doações.
No caso do ITBI, sua previsão legal está expressa no Artigo 156 da Constituição Federal. O imóvel só será transferido após o pagamento. Continue acompanhando os próximos tópicos e saiba mais detalhes.
Quem deve pagar o ITBI?
Conforme mencionado anteriormente, o fato gerador do ITBI que exige o pagamento do imposto é a cessão de direitos de bens imóveis inter vivos. A grande questão é que a Lei não menciona qual das duas partes é a responsável pelo tributo, o que pode ocasionar dúvidas.
Pelo costume, adota-se a prática do pagamento feito pela pessoa que realizou a compra. Somente em casos de permuta é que ambas as partes pagam, mas cada um sobre o imóvel que está recebendo pois o ITBI incide duas vezes.
Quando pagar o ITBI?
A quitação do ITBI deve ser realizada na transmissão do bem imóvel, sendo assim não pode ser protelada. O procedimento padrão é recolher o valor antes de sair a escritura ou o contrato do financiamento.
Para tanto, são considerados 2 fatores no cálculo:
- A ALÍQUOTA – é a porcentagem de imposto que é definida por determinações da prefeitura municipal;
- A BASE – é o valor base no qual é aplicada a porcentagem da alíquota. Dentre o valor venal (que está presente no carnê do IPTU), o valor de referência (que é atribuído pela prefeitura) e o valor do negócio (que é o preço indicado no contrato), será considerado como base o preço que for o mais alto dos três.
Em um exemplo hipotético, vamos imaginar um imóvel avaliado em R$ 500.000,00. O ITBI da cidade onde ele está localizado é de 3%. Para realizar o cálculo, basta considerar a base e a alíquota. Teremos um imposto de R$ 15.000,00.
Tem como parcelar o imposto?
Cada prefeitura tem suas regras sobre a possibilidade ou não de parcelamento do ITBI. Normalmente, as instituições responsáveis pelo financiamento do imóvel conseguem colocar o valor do tributo no próprio financiamento. Contudo, o banco paga o preço à vista para o poder público e há incidência de juros para o cliente.
Uma boa dica é pedir uma orientação a um corretor de imóveis. Se não houver alguém intermediando a negociação, vá diretamente à prefeitura para solicitar a guia do imposto ou faça a emissão pela internet com o número de contribuinte do IPTU.
Quem é isento de ITBI?
Ainda de acordo com o Artigo 156 da Constituição, existe uma única previsão de isenção de ITBI. Ele é aplicado quando há uma inclusão de algum bem imóvel no capital social de uma determinada empresa ou pessoa jurídica. Isso pode acontecer também via fusão, incorporação, cisão ou extinção da mesma.
Essa isenção não se aplica caso a empresa esteja relacionada ao nicho de imóveis. Portanto, se o negócio envolver venda, compra, locação ou arrendamento o tributo será cobrado.
Vamos a mais um exemplo. Digamos que uma pessoa jurídica queira transferir um imóvel seu (CPF) para a sua empresa (CNPJ). Se a empresa trabalhar com qualquer produto que não seja bens imóveis ou administração de imóveis, não incidirá o valor do ITBI.
Na dúvida, é sempre bom conferir o que determina a legislação municipal para o endereço onde o imóvel está localizado. Corretores de imóveis e advogados do direito imobiliário também costumam assessorar quem encontra dificuldades nesse sentido.
Algumas prefeituras oferecem isenção para propriedades com valor mais baixos. O limite de preço varia de um lugar para o outro, então vale a pena pesquisar.
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