Receitas geradas com a venda de unidades imobiliárias prontas – com a expedição do Habite-se – não se sujeitam ao Regime Especial de Tributação (RET). O entendimento, que consta em solução de consulta da Receita Federal, impede a aplicação pelas incorporadoras da alíquota unificada de 4% para o recolhimento dos tributos federais. Sem esse benefício, elas deverão arcar com o pagamento individual de cada tributo: Imposto de Renda (IRPJ), CSLL, PIS e Cofins. Somados, eles têm alíquota maior do que a unificada. São 6,73%. A solução de consulta, de nº 2009, foi publicada na semana passada pela Divisão de Tributação (Disit) e uniformiza a atuação dos fiscais em todo o país. Havia controvérsia sobre o tema dentro da própria Receita Federal. Duas outras soluções de consulta foram publicadas no ano de 2014 com orientação diferente aos contribuintes. Uma delas, de nº 244, estabelecia a conclusão da obra como limite para a aplicação do RET – tal qual a norma que foi publicada agora. Já uma outra, de nº 7.045, afirmava que era irrelevante, para efeitos do regime especial de tributação, o fato de os imóveis serem comercializados durante a obra ou depois de sua conclusão. Ou seja, aplicava-se os 4% sobre as receitas geradas com a venda dos imóveis também após a expedição do Habite-se.
O entendimento atual, para efeitos de fiscalização, é o de que somente as vendas realizadas durante a obra se sujeitam ao RET, mesmo que a empresa receba esses valores depois de a obra já estar pronta. Isso tem impacto para o setor especialmente pelo grande volume de distratos nos últimos anos. A devolução dos imóveis pelos consumidores ocorre, quase que 90% das vezes, depois de a obra já estar concluída e isso gera um estoque de unidades que terá de ser novamente comercializado pelas incorporadoras.
Como, nesse momento, o imóvel já está pronto, a alíquota que vai incidir sobre a receita gerada na revenda da unidade será a mais alta.
O RET foi instituído pela Lei nº 10.931, de 2004, a mesma que criou as Sociedades de Propósito Específico (SPEs) e o patrimônio de afetação. Luis Rodrigo Almeida contextualiza que, na época, foi tratado como uma espécie de bônus que as incorporadoras teriam ao optar pelo empreendimento no modelo SPE. (fonte: Valor Econômico)
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