Distrato de apartamento na planta se faz por algum motivo justificável. O consumidor que pensa no distrato do apartamento ou casa em atraso na entrega precisa saber de seus direitos. É importante lembrar que, tanto o Código Civil quanto o Código de Defesa do Consumidor, amparam o comprador.

De início, devemos dizer que o distrato é desfazer o negócio. Mas vamos explicar passo a passo e se vale a pena.

Continuar com o imóvel, sem distrato, dá direitos que devem ser pagos pela construtora. Se pagou aluguel para morar enquanto esperou o apartamento não entregue, o consumidor pode ter devolvidos os valores pagos. O que pode ser pedido até em liminar. Desde que o período do atraso supere os 180 dias do prazo da promessa de entrega. É como entende a Justiça:

Não desconheço da complexidade que envolve a atividade da construção civil e a necessidade de considerar atrasos na conclusão da obra, mas bem por isso que o contrato já prevê de antemão prazo de tolerância de 180 dias. Superado este prazo, a demora injustificada para entrega do imóvel configura falha na prestação de serviço o que enseja indenização ao consumidor

Esta decisão encontra-se no site do Tribunal de Justiça do Paraná: Apelação Cível nº 1.661.494-7

Danos materiais que podem ser reembolsados

Gastos com garagem, condomínio da moradia alugada, gastos com depósito de móveis e outros prejuízos devem ser pagos pela construtora, culpada pelo distrato.

Já se o apartamento era para investimento, a construtora deve pagar pelos alugueis que você perdeu por não ter alugado para alguém morar, pois o atraso na entrega não é sua culpa.

Ainda, continuar com o apartamento, conforme o seu contrato, pode dar direito a ganhar valores como multa contra a construtora, que atrasou a obra.

E se o boleto do condomínio novo chegou e você nem tem as chaves? Mesmo não fazendo o distrato, pode pedir na Justiça para que isto seja pago pela construtora, até que faça a entrega.

Taxas na compra do apartamento na planta, como a taxa SATI, por exemplo, não podem ser cobradas. E esses valores, caso pagos, devem voltar para você.

E os juros de obra?

No contrato de mútuo, que é o contrato de financiamento com a CAIXA ou outro banco, são cobrados juros durante a obra. Se pagos após o prazo deste contrato, devem voltar para o seu bolso. Veja como tem sido o entendimento da Justiça

PROCESSUAL CIVIL. ATRASO DE OBRAS. RESPONSABILIDADE. CONSTRUTORA. JUROS DE OBRA. 1. É incontroverso nos autos a ocorrência do atraso na entrega da obra e a cobrança dos juros de pré-amortização onera indevidamente a agravante, que não tem qualquer responsabilidade pela demora na construção do imóvel, que é exclusiva da Construtora. 2. É a CEF que efetua a cobrança dos juros de obra. Assim, ainda que o pedido de repetição dos juros de obra tenha como causa de pedir o atraso, de responsabilidade exclusiva da Construtora, não há como afastar o acolhimento desse pleito, porquanto decorre de ato da empresa pública federal, cuja apreciação deve ser efetuada pela esfera de competência federal. 3. A cobrança dos juros de pré-amortização (juros de obra) após o término do prazo para a entrega da obra onera indevidamente os mutuários, que não tiveram qualquer responsabilidade pela demora na construção do imóvel ou por eventuais complicações inerentes à conclusão do empreendimento. (TRF4, AG 5025453-98.2016.404.0000)

E se eu quiser o distrato do apartamento na planta?

Perfeitamente possível ao mutuário (adquirente do imóvel). Isso mesmo. É possível desistir de ficar com o apartamento ou casa em atraso de entrega, fazendo o distrato! Tudo bem, essa é outra opção, e que merece um estudo nos seus contratos, pois podem gerar direitos na Justiça. Mas salientamos que essa é uma escolha pessoal, que deve levar em conta os fatores econômicos individuais ou familiares, e muita clareza para tomar esta decisão e partir para outro negócio, exigindo seus direitos.

O atraso na entrega, sendo culpa da construtora, lhe dá o direito de devolução de todos os valores pagos corrigidos, e a Justiça pensa nesse sentido.

Mas para o distrato ser “100%”, tem que estar claro que é “100%” culpa da construtora. Caso contrário, pode-se buscar uma retenção mínima no distrato, ou seja, a construtora ficaria com uma porcentagem mínima.

Ainda, no distrato (desistência) você pode receber valores como multa do contrato. E neste caso, os juros de obra devem ser totalmente devolvidos. Isso mesmo! Todos os juros pagos durante a obra podem voltar para o seu bolso.

E o uso do FGTS no caso de distrato do apartamento na planta ?

Em caso de distrato com a construtora, havendo o desfazimento do negócio, o FGTS deve voltar corrigido para o consumidor. Uma vez que o distrato do apartamento na planta não foi culpa do comprador.

O distrato dá direito de indenização por DANOS MORAIS ?

Sim, podem ser cobrados. Com o distrato, ou continuando a compra, o atraso na entrega do apartamento gerou danos a você e sua vida. Havendo provas de seu prejuízo pessoal, a construtora deve pagar por isto.

Conteúdo Original: Grani Advocacia

Lei do Distrato – Atualmente muitas pessoas optam pela compra de um imóvel que esteja na planta ou em fase de construção, já que a acessibilidade quanto ao valor e as condições de pagamento são bem mais atraentes do que de um imóvel pronto.

Entretanto, diante, principalmente, do cenário de crise econômica, muitas vezes o comprador perde a sua capacidade financeira para continuar cumprindo com o contrato de compra e venda e acaba, assim, optando pela rescisão contratual. E como consequência, vem ocorrendo um significativo aumento no tocante a devolução das casas, apartamentos, lotes, entre outros.

Diante deste cenário, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 543) declara que em casos de devolução do imóvel pelo consumidor, haverá o ressarcimento parcial das parcelas pagas, e no caso de rescisão por culpa do vendedor, como por exemplo: atraso na entrega ou problemas apresentados no imóvel, este deverá realizar a restituição das parcelas de forma integral.

Em 27/12/2018 foi sancionada pelo ex-presidente Michel Temer a chamada “Lei do Distrato”, nº 13.786/2018, em que altera dispositivos da Lei de incorporação imobiliária, tratando dos direitos e deveres das partes nos casos de rescisão de contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou loteamento, além de estabelecer prazos, valores para devolução das quantias pagas e o prazo para a tolerância quanto aos atrasos nas obras.

A lei prevê que a construtora poderá atrasar a obra em até 180 dias. Portanto, se ultrapassar o prazo legal, o comprador poderá optar em rescindir ou não o contrato. Caso opte pela rescisão, deverá ser restituído a totalidade do valor já pago, além da multa prevista no contrato. Na hipótese de não estar prevista multa contratual, este terá direito a 1% do valor já desembolsado para cada mês de atraso.

Outro ponto muito importante trazido pela nova legislação diz respeito ao percentual que a incorporadora poderá reter em caso de desistência da compra, podendo chegar a 50% do valor já pago a construtora no caso do regime ser o de afetação, ou seja, situação em que os valores pagos pelos compradores de um empreendimento destinam-se exclusivamente a sua construção, não se misturando com o patrimônio da construtora.  Em outros casos, a multa pela desistência da compra será de 25%.

Sendo assim, a legislação aumentou o percentual da multa que vinha sendo praticado pelos Tribunais, que era de no máximo 25%, ou seja, atualmente, a depender do caso, poderá chegar a 50%.

Isso gera uma reflexão maior ao consumidor, pois este precisará se reorganizar e se programar de forma mais efetiva antes de realizar a compra de um imóvel, evitando-se, assim, maiores prejuízos em caso de uma possível resolução contratual em razão da desistência da compra.

Autores: Lorival Aureliano e Rosangela Gomes – sócios do Aureliano Santos Advogados.

Em julgamento recente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, nos casos de desistência da aquisição de imóvel por parte do comprador, os juros de mora incidentes sobre o valor a lhe ser restituído deverão ser contados a partir da data do trânsito em julgado da sentença ou acórdão, e não a partir da data da citação da construtora ou incorporadora ré no processo.

Embora o relator, ministro Moura Ribeiro, tenha defendido a incidência dos juros de mora desde a data da citação, para evitar a interposição de recursos meramente protelatórios, ou seja, que teriam por objetivo tão somente postergar a restituição ao comprador, prevaleceu o entendimento contrário, defendido pela ministra Isabel Gallotti e seguido pelos demais ministros julgadores.

Não é novidade que o Brasil vem enfrentando uma crise político-econômica que, dentre outros efeitos, acarretou o aumento do número de ações judiciais propostas por compradores de imóveis que não possuem mais condições de arcar com o pagamento das parcelas ou que viram os preços caírem e avaliaram que as aquisições feitas no passado deixaram de valer a pena.

Por outro lado, a nossa crise político-econômica também acarretou sérios prejuízos às construtoras e incorporadoras com respectivas restituições, em especial considerando que tais valores são corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de mora, o que tem impactado o fluxo de caixa dessas empresas, abalado as suas relações com clientes e investidores, bem como comprometido o crescimento do mercado imobiliário no Brasil.

Assim, nesse cenário, a decisão recente do STJ mostra-se importante porque, ao balizar a questão do momento de incidência dos juros de mora nos casos de desistência da aquisição de imóvel, garante maior razoabilidade e segurança jurídica para ambas as partes.

Por consequência, acredita-se que referida decisão deve assegurar o direito de restituição dos compradores e, ao mesmo tempo, amenizar os prejuízos das construtoras e incorporadoras.

*Gustavo Milaré Almeida advogado, mestre e doutor em Direito pela Universidade de São Paulo (USP) e sócio de Meirelles Milaré Advogados
*João Pedro Alves Pinto é advogado associado de Meirelles Milaré Advogados

Conteúdo Original Jornal Contábil Brasil – Credibilidade e Notícias 24 horas

Nova lei eleva multa para quem desiste do imóvel na planta e prevê também punição para a construtora em caso de atraso superior a 180 dias na entrega da obra.

A lei que regulamenta o distrato imobiliário foi publicada na última sexta-feira (28-12) no Diário Oficial da União. Aprovada pelo Congresso Nacional no início do mês de dezembro, a Lei 13.786/18 trata dos direitos e deveres das partes nos casos de rescisão de contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou loteamento.

O texto foi sancionado na quinta-feira (27-12) pelo presidente Michel Temer sem nenhum veto e já está em vigor. Pela nova lei, os clientes que desistirem da compra de um imóvel negociado na planta, em regime de patrimônio de afetação, terão direito a receber 50% do valor já dado à construtora como multa para se desfazer do negócio, após dedução antecipada da corretagem. A devolução dos 50% dos valores será feita apenas depois de 30 dias da emissão do “habite-se”.

Grupos criam programa para material de construção

O texto diz ainda que se o empreendimento não estiver com seu patrimônio assegurado, a multa que ficará com a incorporadora será de 25% dos valores pagos. A devolução desse percentual ocorrerá em 180 dias depois do distrato.

Nos dois casos, a incorporadora imobiliária poderá descontar ainda valores relativos a impostos incidentes sobre a unidade, cotas de condomínio e outras contribuições, quando o mutuário teve a unidade disponível para uso, antes mesmo do “habite-se”.

Novo interessado
Se o comprador desistente apresentar um interessado no imóvel, não haverá retenção da pena contratual (25% ou 50%) desde que a incorporadora dê a anuência na operação e o novo mutuário tenha seu cadastro e capacidade financeira aprovados.

O texto diz ainda que o procedimento de desistência da compra de imóveis poderá ser feito em estandes de venda e fora da sede do incorporador do empreendimento e que o direito de arrependimento poderá ser exercido em sete dias, contados da compra, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive da comissão de corretagem.

O projeto determina também que as incorporadoras deverão apresentar um quadro-resumo com informações sobre a transação. Entre as informações obrigatórias estão o preço total do imóvel, a parcela de entrada e sua forma de pagamento, o valor da corretagem, a forma de pagamento e indicação do vencimento das parcelas, as taxas de juros e as consequências do desfazimento do contrato.

Se faltar no quadro qualquer uma das informações, a incorporadora terá 30 dias para corrigir, sob pena de caracterizar justa causa para rescisão contratual por parte do comprador.

Atraso na entrega
Em caso de atraso na data prevista para a entrega do imóvel, a lei diz que a incorporadora terá o prazo de até 180 dias de prorrogação para a entrega sem a incidência de multa. Após esse prazo, o comprador poderá pedir a rescisão, sem prejuízo da devolução de todos os valores pagos e da multa estabelecida, corrigidos, em até 60 dias corridos do pedido de distrato.
Se o comprador não quiser romper o contrato, a incorporadora terá que pagar, na data de entrega da unidade, indenização de 1% do valor pago para cada mês de atraso com a devida correção monetária.

Fonte: Agência Câmara Notícias